W przypadku zawierania umowy sprzedaży nieruchomości (np. działki, mieszkania, domu), często decydujemy się w pierwszej kolejności na podpisanie umowy przedwstępnej, która w pewnym sensie ma na celu rezerwację naszego przedmiotu umowy. Jakie gwarancje daje nam taka umowa? Czy dzięki niej mamy pewność, że w przyszłości nabędziemy przedmiotową nieruchomość?
Definicja umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna ma na celu zapewnienie stronie zawarcia określonej umowy w przyszłości. Służy ona osobom, które z jakichś powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć w danym momencie, ale chciałyby mieć pewność, że zostanie ona podpisana w przyszłości. (zob. M. Krajewski, w: SPP, t. 5, 2006, s. 732 i n.; wyr. SN z 21.2.2013 r., IV CSK 463/12).
Co w przypadku, gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej?
W przypadku uchylania się przez jedną ze stron (sprzedającego lub kupującego) od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, druga strona może skorzystać z następujących roszczeń:
- naprawienie szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, a zatem szkody poniesionej przez uprawnionego przez to, że liczył on na zawarcie umowy przyrzeczonej;
- zawarcie umowy przyrzeczonej.
UWAGA! Nie można dochodzić jednocześnie dwóch roszczeń – należy dokonać wyboru jednego z nich.
Naprawienie szkody
Zakres odszkodowania co do zasady będzie obejmował tzw. ujemny interes umowny, oznaczający uszczerbek powstały wskutek zawarcia umowy przedwstępnej, która nie doszła do skutku z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej.
Odszkodowanie będzie obejmowało przede wszystkim koszty zawarcia umowy przedwstępnej (np. koszty notarialne, koszty przejazdu do notariusza), a także koszty związane z czynnościami poprzedzającymi zawarcie tej umowy i do tego niezbędnymi (np. opłaty skarbowe od zaświadczeń, podań, odpisów, opłaty od zezwoleń, opłaty sądowe za odpisy z księgi wieczystej) lub co najmniej celowymi (np. koszty porady adwokackiej, koszty sporządzenia projektu umowy przedwstępnej).
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w tym zwłaszcza wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Oznacza to, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto powinna ona zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości), tj. przede wszystkim określenie stron, przedmiotu sprzedaży oraz jej cenę. Po spełnieniu w/w wymagań strona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
W jaki sposób można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?
W celu realizacji uprawnień wynikających z podpisanej umowy przedwstępnej konieczne będzie wszczęcie postępowania sądowego. W postępowaniu tym Sąd zobowiązuje stronę umowy do złożenia oświadczenia woli o oznaczonej treści (tj. oświadczenie, iż sprzedaje on lub kupuje określoną nieruchomość. Wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika z umowy przedwstępnej bez konieczności jego udziału.
Ile kosztuje wytoczenie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej?
Opłata od pozwu jest uzależniona od wartości nieruchomości i zazwyczaj będzie ona stanowić 5% ceny sprzedaży – jednak nie więcej niż 200.000,00 zł. Zasada ta dotyczy nieruchomości, których wartość jest wyższa niż 20.000,00 zł.
W przypadku nieruchomości wartych mniej niż 20.000,00 zł będziemy musieli zapłacić opłatę stałą ustaloną według wartości nieruchomości wynoszącej:
1) do 500 złotych – w kwocie 30 złotych;
2) ponad 500 złotych do 1500 złotych – w kwocie 100 złotych;
3) ponad 1500 złotych do 4000 złotych – w kwocie 200 złotych;
4) ponad 4000 złotych do 7500 złotych – w kwocie 400 złotych;
5) ponad 7500 złotych do 10 000 złotych – w kwocie 500 złotych;
6) ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych – w kwocie 750 złotych;
7) ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych – w kwocie 1000 złotych.
Jaki Sąd jest właściwy do wytoczenia powództwa?
Sądem właściwym jest sąd miejsca położenia nieruchomości.
