W dniu 1 lipca 2022 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tak zwana „nowa ustawa deweloperska”, która wprowadziła duże zmiany mające zabezpieczyć nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nowe przepisy zastąpiły obowiązującą ponad 10 lat ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Zakres zastosowania nowej ustawy deweloperskiej
Nowa regulacja ma szersze zastosowanie niż dotychczasowe przepisy. Nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie nie tylko w odniesieniu do lokali mieszkalnych, tak jak dotychczas, ale również do wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego zbywane wraz z lokalami mieszkalnymi, jak garaże lub komórki lokatorskie. Tego typu lokale zgodnie z nowymi przepisami mają być sprzedawane zgodnie z zasadami określonymi w nowej ustawie.
Powyższa zmiana powoduje, że dokumentacja dotycząca tego typu lokalu będzie bardziej skomplikowana, a dla nabywców zwiększą się koszty nabycia tych lokali, gdyż będą musieli ponowić koszty notarialne umowy deweloperskiej. Natomiast dla dewelopera skutkiem tej zmiany będzie konieczność zapłaty ceny za tego typu lokal na rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio na rachunek dewelopera, tak jako dotychczas.
Nowa ustawa deweloperska nie znajduje zastosowania do sprzedaży lokali usługowych wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego, jeżeli taka sprzedaż nie jest powiązana ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. W takim przypadku zbycie tego lokalu będzie się odbywać na zasadach ogólnych prawa cywilnego.
Przepisy nowej ustawy deweloperskiej mają zastosowanie także do lokali, które już oddano do użytkowanie, gdy tymczasem dotychczas sprzedaż lokali po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie podlegała przepisom ustawy deweloperskiej. Ponadto mają zastosowanie do lokali powstałych w wyniku przebudowy, a nie jak dotychczas tylko do lokali wybudowanych od podstaw.
Nowa ustawa deweloperska rozszerza zakres zastosowania na przypadki, gdy lokal mieszkalny będzie nabywany od przedsiębiorcy, nawet jeżeli nie jest on deweloperem. W konsekwencji, jeżeli przedsiębiorca będzie sprzedawał lokal mieszkalny, który wcześniej nabył od dewelopera i wykorzystywał jako np. biuro, to do takiej sprzedaży znajdą zastosowanie przepisy nowej ustawy.
Umowy rezerwacyjne w nowej ustawie deweloperskiej
Nowa ustawa deweloperska zawiera regulacje dotycząca umów rezerwacyjnych, określając m.in. wymogi tej umowy, która zgodnie z przepisami musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, określać powierzchnię, usytuowanie oraz układ pomieszczeń w lokalu. Przed wejściem w życie nowej ustawy, mimo że umowy rezerwacyjne były powszechnie zawierane między deweloperem a osobami zainteresowanymi nabyciem lokalu, to nie istniały przepisy regulujące tego typu umowy.
Istotną zmianą wprowadzoną przez nowe przepisy z perspektywy nabywcy jest ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej. Dotychczasowe przepisy nie określały wysokości tej opłaty, która często była określana do 10 % wartości lokalu. Nowa ustawa deweloperska reguluje wysokość opłaty rezerwacyjnej, która maksymalnie może wynosić 1 % ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Na dewelopera nałożony został również obowiązek przelania opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, co dotychczas nie było uregulowane.
Ponadto nowe przepisy regulują, w jakich przypadkach opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi. Przykładowo obowiązek taki będzie ciążył na deweloperze, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej, czy też, jeżeli deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej do czasowego wyłączeni z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego wybranego przez nabywcę.
Prospekt informacyjny według nowej ustawy deweloperskiej
Nowe przepisy wprowadziły zmiany dotyczące prospektu informacyjnego. Zgodnie z nową ustawą deweloperską, w przypadku, gdy deweloper zawiera umowy rezerwacyjne z osobami zainteresowanymi nabyciem lokalu, to ma obowiązek przedłożyć prospekt przed zawarciem takiej umowy. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy.
Co ważne, nowe przepisy wprowadziły bezwzględny obowiązek doręczenia przez dewelopera nabywcy prospektu przed zawarciem pierwszej umowy z deweloperem, tj. umowy rezerwacyjnej albo umowy deweloperskiej, a nie jak dotychczas tylko na wyraźne żądanie nabywcy.
W nowej ustawie deweloperskiej rozszerzono zakres informacji, które muszą być podane w prospekcie informacyjnym. Przykładowo obecnie muszą się tam znaleźć szczegółowe informacje o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim. Co ważne, informacje te muszą znajdować określoną podstawę i wynikać np. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Skutkiem tych zmian dla dewelopera jest zwiększenie nakładów na uzyskiwanie i aktualizację informacji o planowanych inwestycjach, a przez to wzrost kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego.
Regulacja dotycząca odbiorów lokali i zgłaszania wad
Nowa ustawa deweloperska zawiera rozbudowane przepisy dotyczące odbioru lokalu i zgłaszania wad lokalu. Jest to istotna zmiana w porównaniu z dotychczas obowiązującą ustawą deweloperską, która zawierała minimalną regulację zasad odbioru lokali oraz procedury zgłaszania wad. W konsekwencji kwestie te były doprecyzowywane w umowach deweloperskich poprzez klauzule umowne nie zawsze korzystne dla nabywców. Nowe przepisy wprowadziły uprawnienie nabywcy do usunięcia wady na koszt dewelopera, w przypadku, gdy deweloper nie usuwa wady w terminie, jak również sankcję za brak ustosunkowania się przez dewelopera do zgłoszonej przez nabywcę wady w postaci przyjęcia, że uznał wady.
Nowa ustawa deweloperska reguluje także przypadki wystąpienia wady istotnej, choć nie wprowadza definicji wady istotnej. Zgodnie z nowymi przepisami nabywca może odmówić dokonania odbioru w wypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi jej uznania w protokole odbioru. W dodatku, gdy deweloper nie usunie w terminie wady istotnej, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej.
Nowe przepisy wprowadzają nowe przypadki odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. Poza wspomnianym przypadkiem nieusunięcia przez dewelopera uznanej wady istotnej, są to przykładowo: brak zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu lub bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości, brak zawarcia przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w sytuacji, gdy aktualna umowa rachunku powierniczego została wypowiedziana przez bank.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Fundusz ten ma być finansowany ze składek deweloperów. Jego celem jest zabezpieczenie zwrotu środków wpłaconych przez nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.
Co ważne, wysokość składek została zróżnicowana i jest uzależniona od typu rachunku powierniczego, który został wybrany dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku rachunków otwartych składka nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu, zaś w przypadku rachunków zamkniętych 0,1 %. Ostateczna wysokość składki ma wynikać z rozporządzenia.
Regulacja ta faworyzuje deweloperów stosujących zamknięte rachunki powiernicze, z których środki są wypłacane deweloperom jednorazowo dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę.
