Księga wieczysta powinna dawać pełny i wiemy obraz stanu prawnego nieruchomości w zakresie praw, które mogą być w niej ujawnione. Niemniej jednak zdarzają się sytuacje wystąpienia pewnych niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Rozbieżności te mogą wynikać między innymi z dokonania wpisów bez podstawy prawnej lub wpisów nieistniejącego prawa. Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, ale domniemanie to można wzruszyć na podstawie art. 10 u.k.w.h. Uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na doprowadzeniu jej do aktualnego stanu prawnego przez wpisanie nowego prawa, wykreślenie ujawnionego w księdze i wpisanie innego prawa bądź wreszcie sprostowanie treści wpisanego prawa.
W jakich sytuacjach może wystąpić niezgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?
Najczęstszymi przypadkami wystąpienia rozbieżności są:
- istniejące prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej (np. brak wpisu wszystkich współwłaścicieli nieruchomości; nieujawnienie jako współwłaściciela małżonka, gdy nieruchomość została nabyta w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej);
- błędnie wpisane prawo własności (np. w księdze wpisano dwóch współwłaścicieli, każdemu przypisując udział we współwłasności wynoszący 1/2 części, podczas gdy jednemu przysługuje udział wynoszący 1/3, a drugiemu 2/3 części; jako współwłaściciel nieruchomości został wpisany drugi małżonek, pomimo że nieruchomość należy do majątku osobistego wyłącznie jednego małżonka,);
- prawo własności dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia (np. hipoteka obciążająca nieruchomość wygasła wskutek zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności, ale wierzyciel odmawia dokonania czynności potrzebnych do jej wykreślenia z księgi wieczystej; wpisanie hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej małżeńską wspólność majątkową bez zgody drugiego małżonka; wpisane zostało dożywocie podczas, gdy nieruchomość została obciążona dożywotnią służebnością mieszkania).
Kto może wszcząć postępowanie sądowe?
Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może wnieść:
- właściciel nieruchomości,
- użytkownik wieczysty,
- osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić,
- wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.
Do jakiego Sądu należy złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?
Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznaje sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenie nieruchomości.
Ile kosztuje wszczęcie postępowania?
Opłata sądowa ustalana jest według wartości przedmiotu sporu wynoszącej:
- do 500 złotych – w kwocie 30 złotych;
- ponad 500 złotych do 1500 złotych – w kwocie 100 złotych;
- ponad 1500 złotych do 4000 złotych – w kwocie 200 złotych;
- ponad 4000 złotych do 7500 złotych – w kwocie 400 złotych;
- ponad 7500 złotych do 10 000 złotych – w kwocie 500 złotych;
- ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych – w kwocie 750 złotych;
- ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych – w kwocie 1000 złotych;
- sprawach o prawa majątkowe przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia ponad 20 000 złotych pobiera się od pisma opłatę stosunkową wynoszącą 5% tej wartości, nie więcej jednak niż 200 000 złotych.
