Kupując mieszkanie, możemy automatycznie stać się członkami wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą właściciele lokali w danej nieruchomości. Za zarządzanie wspólnotą mieszkaniową odpowiada organ, do którego należy kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentacja właścicieli lokali na zewnątrz.
Wyróżniamy dwa rodzaje zarządu:
- zarząd własny, który składa się z jednej lub kilku osób wybieranych w drodze głosowania. Ta osoba nie musi być właścicielem mieszkania ani nie musi mieć licencji zarządcy nieruchomości;
- zarząd powierzony – zarządca, który jest zewnętrzną firmą. Zarządca musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Zarząd powierzony może nastąpić w następujący sposób:
- w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokalu;
- w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza
Prawa i obowiązki obu stron, tj. wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
W jakiej formie jest zawierana umowa o zarządzanie nieruchomości?
Umowa o zarządzanie nieruchomością powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy nieruchomości
Wspólnota mieszkaniowa nie może posiadać jednocześnie zarządu własnego i zarządu.
Do obowiązków zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy nieruchomości należy m.in:
- reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz;
- prowadzenie i aktualizowanie spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej;
- prowadzenie aktualnego wykazu lokali i ich właścicieli oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej;
- sprawowanie nadzoru nad pracą osób i podmiotów świadczących pracę lub usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
- kontrola wykonywania i rozliczanie umów o dostawę energii elektrycznej, zimnej wody i odprowadzenia ścieków, wywozu śmieci oraz innych zawartych przez wspólnotę mieszkaniową;
- windykacja należności;
- organizacja zebrań właścicieli lokali;
Kim jest administrator nieruchomości?
Możliwa jest sytuacja, gdy wspólnota mieszkaniowa posiada zarząd własny, a jednocześnie korzysta z usług administratora nieruchomości. W ten sposób zarząd własny przerzuca część obowiązków związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną profesjonalnemu podmiotowi. Także zarządca nieruchomości może podjąć współpracę z administratorem.
Administrator w przeciwieństwie do zarządu wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy nie zajmuje się zarządzaniem nieruchomością.
Wybór administratora to czynności wykraczająca poza zwykły zarząd, dlatego też wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Prawa i obowiązki administratora określa umowa zawarta między administratorem a zarządem wspólnoty mieszkaniowej.
Do obowiązków administratora nieruchomości należy:
- utrzymywanie czystości części wspólnych na terenie nieruchomości;
- pobieranie opłat czynszowych od właścicieli lokali;
- utrzymanie nieruchomości wspólnej w dobrym stanie technicznym;
- nadzorowanie prac remontowych;
- dokonywanie czynności mających na celu utrzymanie właściwej eksploatacji nieruchomości;
- organizowanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej;
- dbanie o czystość nieruchomości;
- przyjmowanie zgłoszeń o usterkach od właścicieli lokali
W artykule zostało przedstawione co to jest zarząd nieruchomości wspólnej, zarządca nieruchomości i administrator nieruchomości. Pojęcia te często są mylone, zwłaszcza jeżeli chodzi o zarządcę i administratora nieruchomości. W rzeczywistości zarządca i administrator nieruchomości różnią prawami i obowiązkami. Zarządca ma znacznie większy zakres obowiązków niż administrator nieruchomości. Zarząd i zarządca to przedstawiciele ogółu mieszkańców, reprezentujący ich na zewnątrz i decydujący o bieżących sprawach związanych z nieruchomością wspólną. Administrator pełni funkcje pomocnicze, nie reprezentuje wspólnoty na zewnątrz.
Zakres praw i obowiązków zarządcy nieruchomości i administratora nieruchomości określają umowy, które powinny być odpowiednio opracowane, aby odzwierciedlać wolę stron i chronić interes wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego też warto poświęcić takim umowom uwagę i dobrze je przygotować.
Kancelaria zajmuje się się sprawami związanymi ze wspólnotą mieszkaniową, w tym przygotowywaniem i analizą umów o zarządzanie nieruchomością zawartą między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą nieruchomości, jak również umów między wspólnotą mieszkaniową a administratorem nieruchomości.
