Jeżeli decydujesz się na zakup działki, domu lub mieszkania warto przed zawarciem umowy zbadać stan prawny nieruchomości.
W jaki sposób zbadać stan prawny działki lub mieszkania?
W niniejszym artykule zostanie przedstawione w kilku najważniejszych punktach, na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości.
Analiza księgi wieczystej
Podstawą sprawdzenia stanu prawnego działki, domu lub mieszkania jest analiza księgi wieczystej. Większość nieruchomości posiada własną księgę wieczystą, w której znajduje się szereg informacji na jej temat. Dlatego też przed zakupem nieruchomości należy zwrócić się do właściciela o numer księgi wieczystej prowadzonej dla działki, działki z domem lub mieszkania. Warto także zwrócić się do właściciela o przedstawienie wszystkich dokumentów dotyczących nieruchomości, a przede wszystkim dokumentu wskazującego na prawo własności, np. umowy czy postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
Co istotne, powyższe dokumenty będą konieczne, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej.
Co zawiera księga wieczysta?
Każda księga wieczysta składa się z 4 działów.
- dział I zawiera informacje o danej nieruchomości (czy ta nieruchomość stanowi grunt, lokal mieszkalny lub usługowy), gdzie jest położona dana nieruchomość, jaka jest powierzchnia danej nieruchomości, jakie jest oznaczenie geodezyjne nieruchomości;
- dział I-sp zawiera informację o prawach związanych z nieruchomością. W przypadku księgi wieczystej prowadzonej dla działki zawiera informację, czy istnieje służebność przejazdu lub przechodu przez sąsiednią działkę. Natomiast w przypadku księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu zawiera informację i przysługującym właścicielowi/właścicielom mieszkania udziale w nieruchomości wspólnej, którą jest działka, na której znajduje się budynek z mieszkaniem, a także części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak klatki schodowe, windy;
- w dziale II znajduje się informacja kto jest właścicielem działki lub mieszkania i na jakiej podstawie właściciel nabył działkę lub mieszkanie, przykładowo czy na podstawie umowy sprzedaży, umowy darowizny lub na podstawie dziedziczenia. Informacja zawarta w dziale II księgi wieczystej pozwala zweryfikować, czy osoba, która oferuje nieruchomość do sprzedaży jest jej właścicielem;
- w dziale III znajduje się informacja czy nieruchomość nie jest obciążona prawami, roszczeniami osób trzecich. Przykładowo, czy działka jest obciążona służebnością przejazdu lub przechodu na rzecz innej działki, czy mieszkanie nie jest obciążone służebnością mieszkania, czy toczą się postępowania egzekucyjne mające za przedmiot nieruchomość, czy są ustanowione ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz zbycia lub obciążenia nieruchomości na czas trwania postępowania), czy istnieje prawo pierwokupu, prawo najmu nieruchomości;
- w dziale IV znajduje się informacja czy nieruchomość jest obciążona hipoteką.
W księdze wieczystej można znaleźć także wzmianki o wnioskach, które wskazują na zmianę stanu prawnego nieruchomości. Wzmianka o wnioskach oznacza, że do sądu został złożony wniosek o ujawnienie zaistniałej zmiany w księdze wieczystej. Jeżeli w dziale II księgi wieczystej widnieje wzmianka o wniosku – wpis właściciela, to oznacza to, że nieruchomość zmieniła właściciela.
Analiza informacji zawartych w wypisie ewidencji gruntów i budynków
Należy poprosić właściciela o wypis z ewidencji gruntów i budynków, zwłaszcza, jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej.
Zakres informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków, a zatem co może zawierać wypis i wyrys z tej ewidencji, to:
- informacje dotyczące gruntów – ich położenie, granice, powierzchnie, rodzaje użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty,
- informacje dotyczące budynków – ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe i ogólne dane techniczne,
- informacje dotyczące lokali – ich położenie, funkcje użytkowe oraz powierzchnie użytkowe.
Wypis może zawierać dane właściciela.
Analiza planu zagospodarowania przestrzennego
Przed nabyciem nieruchomości warto sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nieruchomość jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego należy sprawdzić jego treść, zwłaszcza pod kątem przeznaczenia sąsiednich nieruchomości, po to, aby zweryfikować, czy w pobliżu nieruchomości nie jest planowana np. droga szybkiego ruchu.
Sprawdzenie czy właściciel reguluje opłaty za mieszkanie
W przypadku gdy zamierzamy nabyć mieszkanie, należy poprosić właściciela o zaświadczenie ze Wspólnoty Mieszkaniowej o tym, że czynsz administracyjny jest regulowany na bieżąco. Ponadto warto poprosić właściciela o dokumenty, z których będzie wynikać wysokość opłat za czynsz po to, aby wiedzieć, z jakimi opłatami będziemy mieć do czynienia po nabyciu mieszkania.
Sprawdzenie czy właściciel reguluje podatek od nieruchomości
Przed nabyciem działki lub mieszkania warto poprosić właściciela o przedstawienie zaświadczenia o niezaleganiu z płatnością za podatek od nieruchomości, tym bardziej, że zaległości w płatności podatków mogłoby prowadzić do ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości.
Sprawdzenie czy na nieruchomości nie jest nikt zameldowany na pobyt stały lub czasowy
Przed nabyciem nieruchomości należy poprosić właściciela o przedłożenie zaświadczenia z Urzędu Miasta o braku zameldowania na nieruchomości na pobyt stały lub czasowy. Ponadto warto sprawdzić, czy nieruchomość jest wynajmowana.
Analiza dokumentów dotyczących budynku znajdującego się na nieruchomości
Jeżeli zamierzamy nabyć działkę zabudowaną budynkiem warto przed zawarciem umowy przeanalizować dokumenty dotyczące nieruchomości takie jak: pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny, dziennik budowy, pozwolenie na użytkowanie lub dokumenty potwierdzające zgłoszenie budynku do użytkowania wraz z całą dokumentacją z tym związaną. Jest to konieczne do sprawdzenia czy budynek został zbudowany zgodnie z projektem budowlanym.
Analiza stanu prawnego nieruchomości jest wymagana przed jej zakupem i nie można poprzestać tylko na analizie umowy nabycia nieruchomości. Jeżeli nie dołożymy staranności przy sprawdzeniu nieruchomości pod względem stanu technicznego i prawnego możemy narazić się na utratę roszczeń z tytułu rękojmi, gdyby po nabyciu nieruchomości okazało się, że nieruchomość ma wady. Przed nabyciem nieruchomości warto skorzystać z usług adwokata od prawa nieruchomości, który sprawdzi stan prawny nieruchomości i zweryfikuje umowę nabycia nieruchomości.
Kancelaria zajmuje się analizą prawną nieruchomości oraz sprawdzaniem umów nabycia nieruchomości. Kancelaria bardzo często usługi te świadczy drogą online bez konieczności osobistego spotkania w Kancelarii, co jest udogodnieniem dla wielu klientów.
