Coraz częściej spotykamy się z sytuacjami wyizolowania nieruchomości nie tylko od sieci dróg publicznych, ale także od linii energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych lub telekomunikacyjnych. W praktyce sądowej zrodził się w związku z tym problem, czy właścicielowi domagającemu się przyłączenia swojej nieruchomości do sieci instalacji publicznych przysługuje w stosunku do właściciela nieruchomości sąsiedniej roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej szczególnego rodzaju, tzn. służebności gruntowej umożliwiającej przeprowadzenie odpowiednich przewodów lub ciągów. Przepisy prawa nie regulują wyraźnie służebności czerpania wody i przeprowadzenia wodociągu, linii energetycznych oraz innych mediów – nie oznacza to jednak, że ustanowienie takiej służebności jest niemożliwe. W takich stanach faktycznych z pomocą przychodzi nam przepis art. 145 k.c., który normuje ustanowienie służebności drogi koniecznej, niemniej jednak stosowany per analogiam będzie mógł być również wykorzystany do uregulowania kwestii związanych przyłączenia się do odpowiednich instalacji.
Czy można ustanowić służebność przesyłu w celu doprowadzenia wody, gazu czy też energii elektrycznej przez działkę sąsiada?
Przepisy prawa co prawda regulują instytucję służebności przesyłu, jednak może ona być ustanowiona wyłącznie na rzecz przedsiębiorców przesyłowych „którzy zamierzają wybudować” lub „których własność stanowią urządzenia przesyłowe. Oznacza to, że w przypadku, gdy nieruchomość pozbawiona jest bezpośredniego dostępu do linii energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych czy też telekomunikacyjnych, osoba prywatna nie ma możliwości ustanowienia służebności przesyłu w tym zakresie. Jeśli przedsiębiorstwo przesyłowe odmówi doprowadzenia odpowiednich przewodów lub ciągów do Twojej działki, konieczne będzie ich przeprowadzenia przez sąsiednią działkę we własnym zakresie. Oczywiście możemy polubownie ustanowić służebność gruntową na działce sąsiada, jednak co w przypadku, gdy takiej zgody nie otrzymamy? Czy działka może zostać pozbawiona dostępu do sieci przesyłowych? Przepisy prawa nie regulują wprost tej materii, niemniej jednak zastosowanie znajdzie art. 145 k.c. stosowany per analogiam.
Kiedy można ustanowić służebność mediów, instalacji koniecznej?
Służebność mediów można ustanowić wyłącznie w sytuacji, gdy dana nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do danego urządzenia przesyłowego. Chodzi przykładowo o takie sytuacje, gdy właściciel nieruchomości chce ją połączyć z wodociągiem gminnym, jednak bezpośredni dostęp do niego blokuje sąsiednia działka, co oznacza, że konieczne jest przeprowadzenie instalacji przez jego grunt.
W jaki sposób ustanowić służebność?
Służebność mediów możemy ustanowić na kilka sposobów. Dwa podstawowe to:
- w drodze umowy z właścicielem gruntu przez który miałaby przebiegać instalacja;
- na podstawie orzeczenia sądu.
W pierwszym przypadku właściciel gruntu, przez który chcielibyśmy przeprowadzić media, musiałby wyrazić na to zgodę. Jego oświadczenie w tym zakresie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego.
Jeśli sąsiad nie wyraża zgody na korzystanie z jego gruntu, pozostaje nam wszczęcie postępowania sądowego. Przed sądem musimy wykazać, że nasza nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do urządzenia przesyłowego, dlatego konieczne jest jego przeprowadzenie przez sąsiednie grunty. Jeśli sąd uzna zasadność naszego żądania, wydaje stosowne orzeczenie, w którym ustanawia służebność gruntową za odpowiednim wynagrodzeniem.
Czy właściciel nieruchomości przez którą przebiega urządzenie może żądać z tego tytułu wynagrodzenia?
Za ustanowienie służebności instalacji koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej stosowne wynagrodzenie – także wówczas, gdyby nie poniósł on żadnej szkody w tym zakresie. Wynagrodzenie jest bowiem ceną jaką korzystający z nieruchomości zobowiązuje się płacić za prawo użytkowania gruntu, nie zaś odszkodowaniem. W orzecznictwie wskazuje się, że może mieć ono charakter świadczenia jednorazowego lub okresowego, wyrażonego w formie pieniężnej lub świadczenia w naturze. Niemniej jednak zazwyczaj jest to jednorazowe świadczenie pieniężne.
Nie będziemy zobowiązani do wypłaty stosownego wynagrodzenia jedynie w przypadku wyrażenia na to zgody przez właściciela gruntu, z którego korzystamy.
Ile trzeba zapłacić za ustanowienie służebności?
Określając wysokość wynagrodzenia należy uwzględnić przede wszystkim szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej wskutek uzyskania dostępu do urządzeń przesyłowych i jednocześnie obniżenie wartości nieruchomości obciążonej (tj. nieruchomości przez którą przebiega urządzenie). Ponadto należy wziąć pod uwagę wydatki na niezbędne adaptacje oraz aktualne ceny rynkowe. W przypadku ustanowienia służebności w drodze umowy – strony mogą dowolnie ustalić wysokość wynagrodzenia. Jeśli jednak służebność mediów jest ustanawiana w trybie postępowania sądowego – zazwyczaj sąd powołuje biegłego sądowego, który szacuje wartość służebności.
Ile kosztuje wszczęcie postępowania sądowego?
Od wniosku o ustanowienie służebności należy uiścić opłatę sądową, która wynosi 200,00 zł.
