Często zdarza się, że stajemy się współwłaścicielami nieruchomości z osobami, z którymi nie chcemy dzielić własności – czy to z mocy ustawy (np. w drodze dziedziczenia), czy też na podstawie orzeczenia sądowego lub w związku z ustaniem wspólności majątkowej (np. w związku z rozwodem lub ustanowieniem rozdzielności majątkowej). W celu zniesienia wspólnego prawa z pomocą przychodzi nam instytucja zniesienia współwłasności nieruchomości.
Kto może żądać zniesienia współwłasności nieruchomości?
Każda osoba będąca współwłaścicielem może domagać się zniesienia współwłasności nieruchomości (np. domu, mieszkania, działki, itd.) niezależnie od zgody pozostałych. Wyjątek stanowi zapis w umowie, na podstawie którego strony sprzedaży nieruchomości wyłączyły taką możliwość na okres maksymalnie 5 lat. Żądanie zniesienia współwłasności nie jest ograniczone w czasie.
W jaki sposób można znieść współwłasność nieruchomości?
Zniesienia współwłasności nieruchomości można dokonać na dwa sposoby:
- poprzez zwarcie umowy z pozostałymi współwłaścicielami
- w drodze postępowania sądowego
Umowa z pozostałymi współwłaścicielami
Podpisanie umowy z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości wymaga porozumienia – zarówno jeśli chodzi o sam zamiar, jak i sposób zniesienia współwłasności. W celu zawarcia umowy konieczne jest podpisanie jej w formie aktu notarialnego, a więc czynność ta wymaga udziału wszystkich współwłaścicieli. Na pewno jest to najprostszy i najszybszy sposób zniesienia współwłasności, jednak nie zawsze jest on możliwy do zrealizowania.
zniesienie współwłasności w postępowaniu sądowym
Jeśli chociaż jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na zniesienie współwłasności lub zgadza się, jednak zaproponowany sposób mu nie odpowiada – jedynym wyjściem pozostanie zniesienie współwłasności przez sąd.
Zniesienie współwłasności w postępowaniu sądowym można również przeprowadzić w sytuacji, gdy mamy zgodę pozostałych współwłaścicieli (wówczas opłata sądowa będzie niższa, o czym niżej).
Wszczęcie postępowania sądowego – od czego zacząć?
W pierwszej kolejności przygotowujemy stosowny wniosek, w którym należy przedstawić proponowany podział nieruchomości.
Wniosek kierujemy do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Koszt złożenia wniosku to 1.000,00 zł, chyba że wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności -wówczas opłata ta wynosi 300 zł.
W jaki sposób można znieść współwłasność nieruchomości?
Zniesienie współwłasności można nastąpić na trzy sposoby:
- fizycznypodział nieruchomości;
- przyznanie na własność nieruchomości jednemuze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
- sprzedaż nieruchomości wspólnej i podziałuzyskanych z tego tytułu środków według wielkości udziałów.
Czy współwłaściciel może nie zgodzić się na zaproponowany sposób podziału nieruchomości?
Współwłaściciele mogą nie zgodzić się na zaproponowany sposób podziału nieruchomości. W takim przypadku, ostateczna decyzja należy do sądu. W pierwszej kolejności sąd weźmie pod uwagę możliwość fizycznego podziału nieruchomości. Jakkolwiek w przypadku niezabudowanej działki istnieje duże prawdopodobieństwo, iż zajdzie taka możliwość, tak w przypadku lokalu, mieszkania czy domu jest ona znikoma (aczkolwiek nie niemożliwa). Oczywiście nie jest to ścisła zasada, bowiem współwłaściciele mogą woleć przyznania nieruchomości jednemu z nich w zamian za spłaty albo jej sprzedania, wówczas sąd weźmie to pod uwagę.
W przypadku, gdy obaj współwłaściciele chcieliby przyznania im na własność nieruchomości ze spłatą drugiego – sąd weźmie pod uwagę m.in. rodzaj i przeznaczenie nieruchomości, stan rodzinny poszczególnych współwłaścicieli, przygotowanie zawodowe, rodzaj działalności zawodowej, stan majątkowy, i możliwość dokonania spłaty przez tego współwłaściciela, któremu rzecz ma być przyznana.
Jeśli nie stać mnie na jednorazową spłatę – czy istnieje możliwość rozłożenia jej na raty?
Sąd może rozłożyć dopłaty lub spłaty na raty, aczkolwiek nie mogą one łącznie przekraczać dziesięciu lat. Jedynie w wyjątkowych sytuacjach sąd może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
