W przypadku współwłasności nieruchomości zarząd nieruchomością wspólną sprawują współwłaściciele. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Możemy wyróżnić trzy rodzaje zarządu nieruchomością wspólną: ustawowy, umowny i sądowy. Współwłaściciele mogą określić dowolnie zasady zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. W artykule przedstawimy zasady ustawowego zarządu nieruchomością wspólną.
Zasady ustawowego zarządu nieruchomością wspólną
Zasady zarządu ustawowego nieruchomością wspólną zostały zróżnicowane w zależności od rodzaju dokonywanych czynności przez współwłaścicieli, czy jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu czy czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Przy dokonywaniu kwalifikacji danych czynności należy uwzględnić każdorazowo konkretne okoliczności w danej sprawie.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną
W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomości wspólną wymagana jest zgoda wszystkich współwłaściciel.
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną należą m.in.:
- rozporządzanie nieruchomością wspólną, tj. zbycie, obciążenie, najem i dzierżawa całej nieruchomości wspólnej;
- zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego;
- modernizacja budynku polegająca na założeniu nowej instalacji gazowej;
- wzniesienie stałego obiektu budowalnego na nieruchomości wspólnej;
- nadbudowa kondygnacji nad budynkiem znajdującym się na nieruchomości wspólnej;
- usunięcie drzewa z nieruchomości wspólnej;
- ustanowienie służebności przesyłu
Rozstrzygnięcie sądu w sprawach dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną
W przypadku sporu między współwłaścicielami albo jakiejkolwiek innej przyczyny powodującej brak zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, może rozstrzygać sąd.
Współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą złożyć wniosek do sądu o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Współwłaściciele, którzy nie mają połowy udziałów, nie mają środków, którymi mogą wymusić dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Orzeczenie sądu uwzględniające wniosek zastępuje brakującą zgodę i stanowi upoważnienie do jej dokonania.
Przy wydawaniu orzeczenia sąd bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną
W przypadku czynności zwykłego zarządu nieruchomości wspólną wymagana jest zgoda większości współwłaściciel.Większość oblicza się według wielkości udziałów.
Do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną należą czynności obejmujące bieżące gospodarowanie nieruchomością wspólną, dbanie o jej niepogorszony stan, korzystanie i pobieranie pożytków w toku normalnej eksploatacji. Do tych czynności można zaliczyć dokonywanie bieżących napraw, konserwacji.
Rozstrzygnięcie sądu w sprawach dotyczących czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną
W przypadku braku zgody większości współwłaścicieli, każdy ze współwłaścicieli, bez względu na wielkość przysługującego mu udziału, może złożyć wniosek do sądu o wyrażenie zgody na dokonanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Orzeczenie sądu uwzględniające wniosek zastępuje brakującą zgodę i stanowi upoważnienie do jej dokonania.
Ile kosztuje sprawa o rozstrzygnięcie w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej
Od wniosku o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz czynności zwykłego zarządu pobiera się opłatę w wysokości 100,00 złotych.
Kancelaria zajmuje się sprawami dotyczącymi wniosków o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz czynności zwykłego zarządu, przygotowuje wnioski w tych sprawach do sądu oraz reprezentuje przed sądem. W razie zainteresowania usługami Kancelarii, zapraszam do kontaktu.