Odszkodowanie za ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania

Własność, w tym własność nieruchomości jest w Polsce chroniona konstytucyjnie. Zdarzają się jednak sytuacje, w których własność ta zostaje nam w pewien sposób ograniczona. Budowa w naszym sąsiedztwie różnego typu zakładów, czy też innych obiektów może wywoływać negatywny wpływ na jakość naszego życia. W ściśle określonych przypadkach ustawa nakłada na organy obowiązek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania na danym terenie.

Co to jest obszar ograniczonego użytkowania?

Obszar ograniczonego użytkowania to teren objęty pewnymi ograniczeniami w zakresie korzystania z nieruchomości wprowadzonymi w drodze przepisów prawa miejscowego ze względu na wymagania ochrony zasobów środowiska.

Ustanawianie takiego obszaru jest uzasadnione przede wszystkim wystąpieniem szkodliwego oddziaływania wywołanego przekroczeniem dopuszczalnych norm immisyjnych (np. hałas dochodzący z autostrady, lotniska).

W wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania właściciel nieruchomości zostaje pozbawiony możliwości żądania zaniechania immisji (hałasu) przekraczającej standard ochrony środowiska.

Obszar ograniczonego użytkowania może być utworzony dla:

oczyszczalni ścieków,
składowiska odpadów komunalnych,
kompostowni,
trasy komunikacyjnej,
lotniska,
linii i stacji elektroenergetycznej,
instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej.

Kto decyduje o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania?

Utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania następuje w drodze uchwały sejmiku województwa albo uchwały rady powiatu.

Jaki wpływ ma utworzenie przedmiotowego obszaru na moją nieruchomość?

Utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania stanowi ingerencję w sferę prawa własności, która w pewnym zakresie uniemożliwia swobodne decydowanie o przeznaczeniu nieruchomości na określone cele. Już sama treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też decyzja administracyjna ingerują w prawo własności.

Organy mogą również nałożyć dodatkowe obowiązki w zakresie wymogów technicznych budynków, jak również wskazać sposób korzystania z terenu przez każdoczesnego posiadacza nieruchomości (np. właściciela, najemcę, dzierżawcę).

Czy można ubiegać się o odszkodowanie?

Właściciel nieruchomości, która znalazła się na obszarze ograniczonego użytkowania może ubiegać się o:

wykup nieruchomości;
odszkodowanie oraz zwrot nakładów na dodatkową ochronę akustyczną.

Właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługuje rzeczowe prawo do nieruchomości mogą żądać wykupienia nieruchomości lub jej części albo odszkodowania za poniesioną szkodę. Należy przy tym zaznaczyć, że szkoda ta obejmuje zarówno zmniejszenie wartości nieruchomości, jak i koszty poniesione w celu wypełnienia wymagań technicznych dotyczących istniejących budynków do stanu zapewniającego właściwy klimat akustyczny, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie.

„Szkody z tytułu spadku wartości nieruchomości i z tytułu zwrotu nakładów pozostają bez wzajemnego na siebie wpływu. I tak, przy ocenie czy i w jakim stopniu właściciel poniósł szkodę na skutek spadku wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, a nie jej stan po dokonaniu ewentualnych nakładów związanych z dodatkową ochroną akustyczną. Z kolei zwrot nakładów na dodatkową ochronę akustyczną przysługiwać może tylko w granicach, w jakich konieczność taka wynika z zakwalifikowania budynku do poszczególnej strefy obszaru ograniczonego użytkowania. Odszkodowanie z tego tytułu nie może zatem obejmować kosztów doprowadzenia nieruchomości do standardów ochrony akustycznej wymaganej na podstawie powszechnie obowiązujących norm i przepisów prawa budowlanego.” (Wyrok SA w Poznaniu z 5.06.2013 r., I ACa 391/13, LEX nr 1363334)

Jak wykazać poniesioną szkodę?

Właściciele nieruchomości nie muszą wykazywać, że na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania doznali określonych ograniczeń, które zmieniły dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i miały bezpośredni wpływ na powstanie szkody oraz jej wysokość. Szkoda ta wynika bowiem już z samego faktu zakwalifikowania ich nieruchomości do strefy obszaru ograniczonego użytkowania. W postępowaniach sądowych wartości te określa biegły wyznaczony przez sąd.

Do kogo zwrócić się o wypłatę odszkodowania?

Podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowań lub wykupu nieruchomości jest podmiot, z którego działalnością wiąże się utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania, czyli podmiot, którego działalność powoduje przekroczenie standardów jakości środowiska (np. właścicieli, zarządców zakładów, oczyszczalni ścieków, składowisk odpadów, kompostowni, trasy komunikacyjnej, lotniska, itd.)

W jakim terminie można dochodzić odszkodowania?

Z roszczeniem odszkodowawczym lub o wykup nieruchomości można wystąpić w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Jak dochodzić odszkodowania?

Jeśli próba polubownego rozwiązania sprawy nie przyniesie skutku, wtedy można skierować pozew do właściwego sądu. Sprawy dotyczące odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sprawami cywilnymi i należą do kognicji sądów powszechnych.

Kancelaria zajmuje się przygotowaniem pozwu o zapłatę odszkodowania lub wykup nieruchomości oraz reprezentacją w postępowaniu sądowym. Ponadto Kancelaria reprezentuje klientów w polubownym rozwiązaniu sporu. W razie zainteresowania usługami Kancelarii, zapraszam do kontaktu.