Z faktu sąsiedztwa nieruchomości często spotykamy się z negatywnym oddziaływaniem sąsiada na naszą działkę. Działania te nieraz mają naturalny charakter – jak np. osunięcie ziemi, zalanie, przedostanie się korzeni i gałęzi. Inne zaś mogą wiązać się z pewnym zaniedbaniem lub działaniem wywołującym szkodę zarówno na mieniu, jak i na osobie. Do takich czynników zaliczymy, m.in. zacienienie naszej nieruchomości, nieprzyjemny zapach, pyły, głośna praca urządzeń, hałas, drgania, itp. Wszystkie te przypadki polegają na wykonywaniu przez sąsiada prawa własności, które ingeruje w naszą własność (immisje).

Kiedy można pozwać sąsiada o immisje?

Jednym z przepisów udzielających ochrony spokojnemu korzystaniu z nieruchomości jest art. 144 k.c., który stanowi, iż właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Czy wszystkie immisje są zabronione?

Zabronione są wyłącznie immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę.

Prawo własności nie jest prawem absolutnym i nieograniczonym, immisje co do zasady są dozwolone. Zgodnie z art. 144 k.c. nie mogą one jedynie przekraczać „przeciętnej miary”. Dopuszczalne są takie zakłócenia, które wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i jednocześnie nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt II OSK 1743/19)

Jak ocenić przeciętną miarę zakłóceń?

Ustalenie przeciętnej miary powinno następować na podstawie kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Dokonując oceny przeciętnej miarę zakłóceń, należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje (zob. szerzej A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Kraszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo nieruchomości, s. 36 i n.).

O przekroczeniu przeciętnej miary powinny decydować nie tylko normy społeczne, lecz także normy regulujące zasady ochrony środowiska oraz ochrony zdrowia.

Czy można pozwać sąsiada, który nie graniczy bezpośrednio ze mną?

Tak, sąsiednimi nieruchomościami są nie tylko te bezpośrednio graniczące ze sobą, ale także te znajdujące się w dalszym otoczeniu – muszą jednak oddziaływać one na siebie.

Czego mogę żądać od sąsiada? 

Przeciwko sąsiadowi, który zakłóca korzystanie z naszej nieruchomości przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może oznaczać zaniechanie działań wywołujących szkodliwe oddziaływania lub do zastosowania środków ograniczających szkodliwość immisji do ich przeciętnej miary. Co więcej, jeśli immisje wywołały szkodę – można dochodzić jej naprawienia na zasadach ogólnych.

Działanie lub zaniechanie właściciela nieruchomości, które zakłóca ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, może niekiedy prowadzić do naruszenia dóbr osobistych osób zamieszkujących na tej nieruchomości, jak np.: zdrowia, prywatności, miru domowego i nietykalności mieszkania.

Przykłady orzeczeń sądowych:

1.Budowa betonowego płotu – pozbawienie budynku światła, powietrza i widoku.

Wzniesienie betonowego płotu, o wysokości niewiele niższej niż wysokość budynku, usytuowanego w granicach pół metra od ściany budynku ogranicza w sposób istotny możliwość korzystania z nieruchomości i to bez względu na charakter posadowionego tam budynku.

Sąd uznał, że postawiony przez pozwanego płot oddziaływa przez całą dobę na budynek powódki – uniemożliwia widok, nasłonecznienie, wpływ powietrza przez uchylone okno, co składnia do twierdzenia strony powodowej o wkroczeniu w jej prawo własności w stopniu przekraczającym przeciętną miarę. Nieruchomość powódki ma bowiem przeznaczenie mieszkalne. Sąd powołał się przy tym na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 191/08. Sąd stwierdził, że działanie pozwanego stanowi przykład immisji negatywnej, która polega na zaniechaniu powstrzymania się od pewnych działań. Przykładem immisji negatywnej jest tamowanie (przeszkadzanie) przenikania na nieruchomości sąsiednie fal radiowych, światła, powietrza czy widoku na skutek wzniesienia na nieruchomości wyjściowej urządzenia lub budowli. Pozwany stawiając płot zakłócił korzystanie przez powódkę z budynku mieszkalnego ponad przeciętną miarę, bowiem pozbawił budynek mieszkalny podstawowych jego funkcji – światła, powietrza, widoku. Miara potrzeby korzystania z takich funkcji mieszkalnych wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia całej działki nr (…) i samego budynku mieszkalnego na tej działce, jak też i ze stosunków miejscowych. Pozwany nie wskazał, aby taki sposób grodzenia się sąsiednich nieruchomości – stawianie płotu tuż przy oknach budynku – było typowe i dozwolone w stosunkach miejscowych w okolicy zamieszkania – tymczasowego powódki i stałego pozwanego.

(Wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 13 lipca 2017 r., sygn. akt: II Ca 183/17)

2. Odpowiedzialność za hałas dochodzący z organizowanych na sąsiedniej posesji imprez okolicznościowych z udziałem muzyki

Organizowanie imprez okolicznościowych z udziałem muzyki, przede wszystkim w godzinach nocnych, w bezpośrednim sąsiedztwie zamieszkanej nieruchomości, w taki sposób, iż muzyka jest słyszalna w budynku mieszkalnym nawet przy zamkniętych oknach, powoduje dla jego mieszkańców nadmierną uciążliwość w rozumieniu art. 144 KC. Hałas tego rodzaju ma bowiem charakter ciągły i długotrwały, zakłóca sen i odpoczynek. 

Odnosząc te uwagi natury ogólnej do okoliczności niniejszej sprawy, zauważyć należało, iż nieruchomości stron położone są w niewielkiej miejscowości, w terenie o zasadniczo rolniczym charakterze. Działka powoda to grunt rolny z zabudową, znajdujący się w ciągu działek wykorzystywanych w ten sam sposób. Nieruchomość powodów pełni funkcję mieszkalną. Okoliczność, iż pozwany prowadzi na nieruchomości sąsiedniej legalną działalność gospodarczą nie oznacza możliwości uznania jej za bezprawną w rozumieniu art. 24 i 144 KC. Nie jest również konieczne w tym kontekście przekroczenie norm hałasu regulowanych stosowanymi przepisami o charakterze administracyjnym.

Katalog dóbr osobistych określony w art. 23 KC ma charakter otwarty. Pojęcie nietykalności mieszkania, jako dobro osobiste przewidziane w tym przepisie obejmuje ochronę pewnej sfery życia prywatnego człowieka, a mianowicie jego mieszkania i prawa do spokojnego korzystania z niego oraz poczucia bezpieczeństwa wynikającego z posiadania mieszkania (domu). Naruszenia prawa do poszanowania mieszkania nie ograniczają się do materialnych lub fizycznych naruszeń, takich jak nieuprawnione wejście do mieszkania, lecz także dotyczą tych, które nie są materialne lub fizyczne, takich jak hałas, emisje, wonie i inne formy ingerencji. W ocenie Sądu, w sprawie niniejszej permanentne zakłócenia ciszy, a co za tym idzie odpoczynku nocnego jednoznacznie godzą we wskazane dobro osobiste powodów.

(Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 stycznia 2015 r., sygn. akt: I C 312/12)

 3. Głośna praca urządzeń w sąsiadującym pomieszczeniu gospodarczym

Według dokonanych ustaleń w pomieszczeniu gospodarczym znajdującym się na nieruchomości pozwanych prowadzona jest na podstawie odpowiednich decyzji administracyjnych produkcja wyrobów włókienniczych przy wykorzystaniu krosna, którego praca jest źródłem hałasu i wibracji. Pomiary przeprowadzone przez stację sanitarno-epidemiologiczną nie wykazały, aby poziom hałasu wytwarzanego przez krosno przekraczał dopuszczalną normę wynoszącą 40 dB/A, bowiem wyniósł 31,4 dB/A. Krosno włączane jest w różnych porach dnia w godzinach od 6:00 do 22:00, a czasem nawet do godz. 23. Praca krosna wytwarza dźwięk uciążliwy, słyszalny w całym domu powoda przez kilka godzin dziennie, co utrudnia powodowi i domownikom wypoczynek, przeszkadza w rozmowach i oglądaniu telewizji, uniemożliwia skupienie. Przy pracy jednego krosna poziom dźwięku przenikającego do mieszkania powoda nie został przekroczony w stosunku do wytycznych określonych w Polskiej Normie. Oddziaływanie hałasu przenikającego do pomieszczeń mieszkalnych w warunkach pracy jednego krosna można rozpatrywać jedynie w kategoriach uciążliwości. W widmie hałasu dominują częstotliwości bardzo niskie. Wartość robót niezbędnych do wytłumienia dźwięków wynosi 6.700 zł, ale realizując je systemem gospodarczym można obniżyć ich koszt do kwoty 4.000 zł. Nie można wykluczyć, że przy wykorzystaniu dwóch krosien poziom hałasu będzie zbliżony do dopuszczalnej normy, a nawet ją przekroczy, może też wywołać odczuwalne drgania i wibracje oraz przenoszenie ich na konstrukcje budynku. Słyszalność poszczególnych dźwięków jest najczęściej związana z charakterem każdego człowieka i jego indywidualną wrażliwością. Z tego powodu zdarza się, że dźwięki mieszczące się w granicach dopuszczalnych norm, stają się uciążliwe dla otoczenia.

Sąd Apelacyjny, podzielając stanowisko Sądu Okręgowego, który jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazał art. 144, art. 24 § 1 w zw. z art. 23 KC podniósł, że wprawdzie poziom hałasu przenikającego do mieszkania powoda nie przekracza norm, to jednak należało oddziaływanie tego czynnika jako naruszającego nietykalność mieszkania powoda rozpatrywać w kategoriach uciążliwości, zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 144 KC).

Sąd Apelacyjny trafnie zaznaczył, że w przypadku, gdy działalność gospodarcza wywołuje zakłócenia, o których mowa w art. 144 KC, ochrona przewidziana w tym przepisie przysługuje właścicielowi sąsiedniej nieruchomości niezależnie od wyników postępowania administracyjnego dotyczącego przedmiotu będącego źródłem zakłóceń, nie jest nadto uwarunkowana przekroczeniem obowiązujących w budownictwie norm, w tym norm odnoszących się do poziomu wytwarzanego hałasu (por. wyrok SN z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 454/02).

(Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 września 2008 r., sygn. akt: II CSK 169/08)

4. Zakłócanie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego

Uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej stanowi działania zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 KC. W takim wypadku osobie narażonej na tego rodzaju zakłócenia przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 KC). Stosownie do okoliczności przywrócenie do stanu poprzedniego może wyrażać się w nakazaniu osobie zakłócającej podłączenia na jej koszt urządzeń telewizyjnych do instalacji znajdującej się na nieruchomości sąsiedniej.

(Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 21 marca 1984 r., sygn. akt: III CZP 4/84)

Kancelaria zajmuje się sprawami związanymi ze sporami sąsiedzkimi, w tym m.in. ochroną prawa własności, ochroną posiadania, ochroną dóbr osobistych. W ramach reprezentacji Kancelaria przygotowuje przedsądowe wezwania do zaprzestania naruszeń i przywrócenia stanu poprzedniego, w tym do zapłaty zadośćuczynienia i odszkodowania oraz zajmuje się sporządzeniem pozwu i reprezentacją w postępowaniu sądowym. Kancelaria uczestniczy również w polubownym rozwiązaniu sporu oraz udziela porad prawnych w zakresie szeroko rozumianego prawa nieruchomości.

JEŚLI POTRZEBUJESZ POMOCY LUB CHCESZ UZYSKAĆ WIĘCEJ INFORMACJI, ZAPRASZAM DO KONTAKTU Z KANCELARIĄ->KLIK