#Jak ustalić sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości?

Współposiadanie nieruchomości wraz z innymi osobami zawsze wiąże się z koniecznością pewnej współpracy oraz porozumienia w zakresie korzystania z niej. Przykładem może być wspólna działka, dom, droga, mieszkanie itd. Ze względu na wielość współwłaścicieli przepis art. 206 k.c. nie daje prawa do pełnego korzystania i posiadania rzeczy każdemu z nich, lecz do takiego współposiadania i korzystania, które daje się pogodzić z takim samym uprawnieniem pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą jednak określić w drodze umowy sposób posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

Czy każdy ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości w zakresie swojego udziału?

Współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, lecz prawo do posiadania całej rzeczy – a więc niezależnie od tego jaki udział mu przysługuje. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie do korzystania z całej nieruchomości.

Czy współwłaściciele mogą sami określić sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości?

Umowne określenie sposobu posiadania i korzystania z nieruchomości opiera się najczęściej na podziale nieruchomości do korzystania (użytkowania) – jest to tzw. podział quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej.

Należy jednak podkreślić, że dokonanie podziału quoad usum nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych – jest to umowa regulująca stosunki zobowiązaniowe pomiędzy współwłaścicielami.

Wydzielone części nie muszą ściśle odpowiadać wielkości udziałów współwłaścicieli. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne inaczej, niż wynika to z treści art. 206 k.c. i postanowienia takiej umowy są wiążące.

Czy współwłaściciele mogą ustalić sposób ponoszenia kosztów za wspólną nieruchomość?

Współwłaściciele mogą w sposób dowolny uregulować sprawę ponoszenia przez nich kosztów.

Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części nieruchomości przez danego współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z tej części wydzielonej nieruchomości, z której korzysta w sposób wyłączny.

W jaki inny sposób można uzgodnić sposób posiadania?

Współwłaściciele mogą również w inny sposób uregulować sposób posiadania i korzystania z nieruchomości, np. uzgodnić, że poszczególni współwłaściciele korzystają z rzeczy w dni parzyste i nieparzyste albo w ten sposób, że jeden ze współwłaścicieli posiada i korzysta z rzeczy, a inni mają prawo do pożytków. Treść umowy może być dowolna, byleby nie sprzeciwiała się ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę o podział nieruchomości?

Umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie wymaga formy szczególnej, może być zawarta nawet w sposób dorozumiany przez utrwalone między współwłaścicielami korzystanie z rzeczy. Niemniej jednak zalecana jest umowa przynajmniej w formie pisemnej w razie zaistnienia w przyszłości jakichkolwiek sporów.

Czy umowa ta obowiązuje również następców prawnych?

Roszczenia współwłaścicieli wynikające z umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania obowiązują również osoby, które nabyły udział od poprzednich współwłaściciel. Roszczenia te mogą być ujawnione w księdze wieczystej, a wówczas stają się one chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Co, jeśli współwłaściciele nie chcą zawrzeć umowy?

W braku umowy określającej sposób posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej sposób ten może być określony przez sąd. Sąd dokonuje podziału rzeczy wspólnej quoad usum w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę tego podziału stanowią art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie k.c.

Jak napisać wniosek do sądu?

Wniosek o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania (podział quod usum) poza ogólnymi wymaganiami pism w postępowaniu cywilnym, powinien dodatkowo zawierać:

wskazanie nieruchomości, której podziału do korzystania domaga się współwłaściciel;
propozycję podziału;
argumenty przemawiające za twierdzeniami wnioskodawcy;
wnioski dowodowe na poparcie podnoszonych argumentów.

Czy można wycofać się z zawartej już umowy?

Jeśli nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli na rozwiązanie umowy o podział quod usum – wiąże ona do czasu zniesienia współwłasności nieruchomości. Można również wystąpić do sądu o zmianę tego podziału lub jego zniesienie.

Kancelaria zajmuje się przygotowaniem wniosku o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania (podział quod usum), wniosku o zmianę sposobu korzystania, o zniesienie podziału, zniesieniem współwłasności nieruchomości oraz reprezentacją w postępowaniu sądowym. Ponadto może sporządzić umowę o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania oraz reprezentować klienta w polubownym rozwiązaniu sporu. W razie zainteresowania usługami Kancelarii, zapraszam do kontaktu.