Przejdź do treści

Jak wszcząć egzekucję z nieruchomości?

Posiadając tytuł egzekucyjny (np. wyrok, postanowienie, nakaz zapłaty, akt notarialny, i in.) zaopatrzony w klauzulę wykonalności, które razem stanowią tytuł wykonawczy, możemy złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji do właściwego komornika sądowego. We wniosku egzekucyjnym możemy wskazać z jakich składników majątku powinna zostać przeprowadzona egzekucja – może to być mi.in. nieruchomość, wynagrodzenie za pracę, emerytura, renta, środki pieniężne znajdujące się na rachunku bankowym, ruchomości, udziały w spółkach, itd. Wierzyciel jest dysponentem postępowania egzekucyjnego, co oznacza, że komornik działa wyłącznie na jego wniosek i w zakresie przez niego wskazanym. Jeśli więc chcemy przeprowadzić egzekucję z nieruchomości, musimy ją wskazać we wniosku o wszczęcie egzekucji.

UWAGA! Wniosek o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości może być złożony również w toku postępowania egzekucyjnego – zarówno na piśmie, jak i ustnie do protokołu

Czy muszę znać numer księgi wieczystej nieruchomości dłużnika?

 Co do zasady wierzyciel, składając wniosek o wszczęcie egzekucji, powinien oznaczyć nieruchomość w sposób umożliwiający jej identyfikację, podając numer księgi wieczystej (zbioru dokumentów) lub jej położenie (adres), lub numer ewidencyjny działki. Niemniej jednak praktyka pokazuje, że wystarczy wskazać, jako jeden ze sposobów egzekucji – egzekucję z nieruchomości. Wierzyciel nie musi znać innych szczegółów, jak np. adres, czy numer księgi wieczystej. Co więcej, wierzyciel może nie mieć informacji, czy dłużnik w ogóle posiada jakąkolwiek nieruchomość. Na wniosek wierzyciela, komornik sam ustali, czy dłużnik posiada nieruchomość – może to zrobić elektronicznie (o ile nieruchomość ma założoną księgę wieczystą) lub poprzez skierowanie zapytania do właściwego starostwa. Jeśli komornik uzyska pozytywną odpowiedź, poinformuje wierzyciela o posiadanych przez dłużnika nieruchomościach.

Jakie czynności podejmuje komornik po ustaleniu, że dłużnik ma nieruchomość?

 Po ustaleniu, że dłużnik jest właścicielem nieruchomości, posiadając odpowiedni wniosek wierzyciela w tym zakresie, komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Jednocześnie komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów oraz zawiadamia sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.  Sąd dokonuje wpisu w dziale III księgi wieczystej – wzmiankę o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w ramach instytucji ostrzeżenia uregulowanej w art. 10 ust. 2 KWU. Jest to więc wpis zabezpieczający, powodujący skutek zajęcia nieruchomości wobec dłużnika i osób trzecich oraz wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Jakie nieruchomości może sprzedać komornik?

Do nieruchomości podlegających egzekucji zaliczamy:

Ponadto egzekucji podlegają:

Od jakiej kwoty komornik może sprzedać nieruchomość dłużnika?

W przypadku egzekucji prowadzonej z lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, komornik może sprzedać nieruchomość, o ile wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części (tj. 5%) sumy oszacowania. Nie dotyczy to samego zajęcia nieruchomości.

Natomiast jeśli chodzi o pozostałe nieruchomości, np. nieruchomości gruntowe lub takie, które nie służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika oraz jego członków rodziny – nie ma w tym zakresie żadnych ograniczeń kwotowych.

 UWAGA! Jeśli egzekucję z nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, należy wziąć pod uwagę łączną wysokość egzekwowanych należności głównych. 

Czy dłużnik może sprzedać nieruchomość przed licytacją?

 Zajęcie przez komornika nieruchomości skutkuje tym, że rozporządzenie nią przez dłużnika nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Wprawdzie czynność prawna polegająca na sprzedaży nieruchomości jest ważna, ale nie wpływa na dalszy przebieg postępowania. Czynność ta jest bezskuteczna w stosunku do wierzycieli prowadzących egzekucję. Nabywca nieruchomości musi tym samym liczyć się z tym, że egzekucja skierowana do nieruchomości, która stała się jego własnością, będzie trwać w dalszym ciągu, a on nie ma żadnych środków obrony, poza tymi które przysługują samemu dłużnikowi.

Czynności polegające na obciążeniu jakimkolwiek ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteką) lub prawem osobistym (np. służebnością osobistą) będą nieważne.

Również oddanie przez dłużnika zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę będzie bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości.

Czy mogę sam kupić nieruchomość dłużnika?

Jeśli druga licytacja nieruchomości okaże się bezskuteczna, wówczas możliwe jest przejęcie nieruchomości na własność, jednakże po cenie nie niższej niż 2/3 ceny oszacowania. Uprawnienie do przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu, hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Należy jednak pamiętać, że wierzyciel musi złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości na własność do sądu w terminie tygodnia po licytacji do sądu, wraz z rękojmią, chyba że ustawa zwalnia od takiego obowiązku. Jeśli wierzyciel nie zdąży w tym terminie złożyć stosownego wniosku, straci uprawnienie do przejęcia nieruchomości na własność.

Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie nieruchomości, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaoferował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa.

Kto określa cenę nieruchomości?

Oszacowania zajętej nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości (rzeczoznawca majątkowy). Wyjątkowo nie dokonuje się oszacowania nieruchomości, jeżeli nieruchomość była oszacowana w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem, dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości.

Czy komornik może przeprowadzić licytację nieruchomości przez internet?

Stosunkowo niedawno wprowadzono możliwość sprzedaży nieruchomości dłużnika w drodze licytacji elektronicznej. Ma ona na celu potencjalne zwiększenie liczby osób biorących udział w przetargu oraz ułatwienie procedury związanej z zakupem nieruchomości. Taka forma sprzedaży umożliwia bowiem udział w przetargu bez konieczności osobistego stawiennictwa na licytacji. Należy jednak pamiętać, że licytacja elektroniczna zostanie przeprowadzona wyłącznie na wniosek wierzyciela. Wniosek ten może zostać złożony także w razie złożenia wniosku o wyznaczenie ponownej lub drugiej licytacji. Jeśli w sprawie występuje kilku wierzycieli, wystarczy złożenie wniosku przez jednego z nich.

W księdze wieczystej wpisana jest hipoteka, co się z nią stanie po sprzedaży nieruchomości?

Z momentem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości, z wyłączeniem:

Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Czy można sprzedać nieruchomość, jeśli wchodzi w skład majątku wspólnego?

Co do zasady istnieje możliwość zajęcia nieruchomości będącej własnością obojga małżonków na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko jednemu z nich. Zajęcie to ma jednak charakter warunkowy, ponieważ małżonek może w każdym czasie złożyć do komornika sprzeciw. W przypadku, gdy taki sprzeciw zostanie złożony, komornik zawiadamia wierzyciela, który ma tydzień  na złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika. Jeżeli w ciągu tygodnia wierzyciel nie przedstawi dowodu wszczęcia takiego postępowania lub tytułu wykonawczego, komornik umorzy postępowanie egzekucyjne z nieruchomości.

Powyższe dotyczy wyłącznie zajęcia nieruchomości, a więc zawiadomienia dłużnika o wszczęciu egzekucji z nieruchomości pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania oraz dokonania w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji.

Podjęcie dalszych czynności, a więc przystąpienie do opisu i oszacowania, a w konsekwencji sprzedaż nieruchomości możliwe jest wyłącznie po przedłożeniu  przez wierzyciela tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom.

Czy komornik może sprzedać nieruchomość dłużnika, którego nie można znaleźć?

Jeżeli miejsce pobytu dłużnika nie jest znane i w związku z tym niemożliwe jest doręczenie mu korespondencji, sąd na wniosek komornika ustanowi kuratora do zastępowania dłużnika, jako osoby nieobecnej. Kurator ma obowiązek dbać o interesy dłużnika i w związku z pełnioną funkcją jest on uprawniony przede wszystkim do odbioru pism, wnoszenia środków zaskarżenia, a także dokonywania innych czynności w postępowaniu egzekucyjnym, których celem jest obrona praw dłużnika. Nie ma więc przeszkód, aby przeprowadzić egzekucję z nieruchomości dłużnika, którego nie można znaleźć – o ile zostanie ustanowiony kurator.

Dłużnik ma już zajętą nieruchomość przez innego wierzyciela, czy ja również mogę przyłączyć się do tej licytacji?

Jeśli egzekucja z nieruchomości została już wszczęta przez innego wierzyciela, nie ma przeszkód, aby się do niej przyłączyć. Nie ma znaczenia na jakim etapie jest prowadzona egzekucja, bowiem przepisy nie wskazują terminu końcowego, do którego wniosek ten powinien zostać zgłoszony. Co do zasady przyjmuje się, że ostatecznym terminem jest uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności. Wierzyciel, który przystąpił do egzekucji później ma takie same uprawnienia, jak wierzyciel który zainicjował to postępowanie.

Co zrobić, jeśli dłużnik po sprzedaży nieruchomości nie chce się z niej wyprowadzić?

W przypadku, gdy dłużnik pomimo wezwania go do opuszczenia nieruchomości, w dalszym ciągu ją zajmuje, trzeba będzie przeprowadzić eksmisję. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi tytuł wykonawczy do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tam pomieszczeń. Szczegółowo o eksmisji pisałam tutaj, niemniej jednak w przypadku nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, droga sądowa nie będzie konieczna. Na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności możemy skierować sprawę od razu do komornika sądowego.

Co jest również istotne, co do zasady komornik nie ustala we własnym zakresie uprawnienia dłużnika do lokalu (najmu) socjalnego. Niemniej jednak musi mieć na uwadze podmioty którym ustawa z mocy prawa przyznała uprawnienia do lokalu (najmu) socjalnego, tj.:

  1. kobieta w ciąży,
  2. małoletni, osoba niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoba sprawująca nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkała,
  3. obłożnie chory,
  4. emeryta lub rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoba posiadająca status bezrobotnego,
  6. osoba spełniająca przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

W takim przypadku komornik ma obowiązek komornik ma obowiązek zawiadomić dłużnika o możliwości wytoczenia powództwa o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego w terminie 6 miesięcy oraz że po upływie tego terminu prawo to wygaśnie. W tym czasie organ egzekucyjny z urzędu zawiesza postępowanie.

Kancelaria zajmuje się sprawami związanymi z egzekucją należności, które obejmują m.in. sporządzenie pozwu, reprezentacja w postępowaniu sądowym, uzyskanie tytułu egzekucyjnego, sporządzenie wniosku o nadanie tytułowi egzekucyjnemu (wyrokowi, postanowieniu, nakazowi zapłaty, aktowi notarialnemu, i in.) klauzuli wykonalności (reprezentacja w postępowaniu klauzulowym), sporządzenie wniosku o wszczęcie egzekucji, w tym egzekucji z nieruchomości, reprezentacja w postępowaniu egzekucyjnym.

Zachęcam do zapoznania się z ofertą windykacyjną.

JEŚLI POTRZEBUJESZ POMOCY LUB CHCESZ UZYSKAĆ WIĘCEJ INFORMACJI, ZAPRASZAM DO KONTAKTU Z KANCELARIĄ->KLIK