Co do zasady wzniesienie budynku lub innego urządzenia trwale związanego z gruntem powoduje, że obiekty te stają się częścią składową nieruchomości, a co za tym idzie własnością właściciela gruntu. Dokonując zabudowy na cudzej działce, sąsiad powinien więc liczyć się z koniecznością wydania gruntu wraz z wybudowanymi na nim obiektami. Pewien wyjątek stanowi jednak art. 231 k.c., zgodnie z którym, w przypadku spełnienia określonych przesłanek, sąsiad może domagać się przeniesienia na siebie własności zajętego pod budowę gruntu, właściciel zaś – jego wykupienia przez sąsiada.
Jakie przesłanki muszą zostać spełnione, aby sąsiad mógł żądać wykupu działki?
Do powstania roszczenia o wykup działki, konieczne jest spełnienie następujących przesłanek:
- posiadanie samoistne;
- dobra wiarę posiadacza;
- wzniesienie na gruncie (lub pod jego powierzchnią) budynku lub innego urządzenia;
- znaczna różnica wartości wzniesionej budowli w stosunku do zajętej na ten cel działki.
Co to jest posiadanie samoistne?
Przeniesienia własności nieruchomości może żądać wyłącznie posiadacz samoistny. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada gruntem jak właściciel, a nie np. jak najemca, dzierżawca czy użytkownik.
UWAGA! Roszczenie samoistnego posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek, może przejść na następcę prawnego (np. poprzez dziedziczenie, umowę sprzedaży, darowizny, itp.).
Co oznacza, że sąsiad był w dobrej wierze?
Kolejną przesłanką jest konieczność wystąpienia dobrej wiary posiadacza samoistnego.
Dla przyjęcia samoistnego posiadania w dobrej wierze niezbędne jest wykazanie, że samoistny posiadacz rzeczy (sąsiad) nie tylko pozostaje w przekonaniu, że niczyjego prawa nie narusza, ale że ma on przeświadczenie, iż jest właścicielem rzeczy i że to jego przeświadczenie znajduje w danych okolicznościach obiektywne uzasadnienie (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach – I Wydział Cywilny z dnia 28 maja 2014 r., sygn. I ACa 198/14).
Dla oceny dobrej wiary i powstania uprawnienia do żądania przeniesienia własności zabudowanej działki na podstawie art. 231 § 1 k.c. właściwa jest chwila budowy, a nie nabycia posiadania. W konsekwencji późniejsza zmiana świadomości posiadacza i utrata dobrej wiary nie ma wpływu na realizację tego roszczenia (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 654/13)
Co w przypadku wybudowania ogrodzenia, garażu, drogi, czy też innych urządzeń?
Omawiany przepis dotyczy zajęcia działki poprzez postawienie „budynku lub innego urządzenia o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki”.
Innym urządzeniem, o którym mowa w przepisie jest sztuczna konstrukcja budowana przez człowieka, np. ogrodzenie, droga, a także urządzenia przesyłowe, w tym energetyczne. Nie będą nim natomiast rośliny i drzewa posadzone przez posiadacza.
Pamiętajmy również, że z roszczeniem o wykup działki można wystąpić jedynie wówczas, gdy wystąpi znaczna dysproporcja między wartością wzniesionej budowli, czy też urządzenia a wartością zajętego gruntu. Wzniesiona przez sąsiada budowla musi mieć wartość znacznie przenoszącą wartość zajętej na ten cel działki, przy uwzględnieniu cen rynkowych zarówno budowli, jak i zajętej działki.
Czy cała działka będzie musiała zostać sprzedana?
Wykupowi nie będzie podlegać cała nieruchomość, lecz tylko ta jej część, na której znajduje się budynek lub inne urządzenie. Oznacza to, że zazwyczaj konieczne jest dokonanie podziału nieruchomości, z wydzieleniem części niezbędnej do korzystania ze wzniesionego budynku lub innego urządzenia.
Jakie wynagrodzenie dostanę za „oddanie” działki sąsiadowi?
Przeniesienie prawa własności na skutek realizacji roszczeń z art. 231 k.c. następuje odpłatnie. Nie można więc mówić o „oddaniu” gruntu, lecz o jego sprzedaży. Wysokość wynagrodzenia oblicza się według cen rynkowych.
Co w przypadku, gdy sąsiad nie spełni warunków do wykupu działki?
W przypadku, gdy nie zostaną spełnione przesłanki z art. 231 k.c., sąsiad zostanie zobowiązany do zwrotu gruntu właścicielowi. W takim przypadku sąsiad będzie mógł żądać od właściciela zwróconej działki nakładów, które poniósł w związku z budową.
Kancelaria zajmuje się sprawami związanymi z żądaniem wykupu działki, w tym m.in. poprzez przygotowanie przedsądowego wezwania do przeniesienia własności nieruchomości oraz sporządzenie pozwu i reprezentację zarówno posiadacza samoistnego, jak i właściciela nieruchomości w postępowaniu sądowym. Kancelaria uczestniczy również w polubownym rozwiązaniu sporu oraz udziela porad prawnych w zakresie szeroko rozumianego prawa nieruchomości.
JEŚLI POTRZEBUJESZ POMOCY LUB CHCESZ UZYSKAĆ WIĘCEJ INFORMACJI, ZAPRASZAM DO KONTAKTU Z KANCELARIĄ->KLIK