Przejdź do treści

Właściciele mieszkań coraz częściej spotykają się z problematycznymi lokatorami, którzy pomimo zakończenia umowy najmu nie chcą wyprowadzić się z lokalu. W takich przypadkach zabronione jest stosowanie środków przymusu przez samego właściciela i konieczne jest przeprowadzenie właściwego postępowania eksmisyjnego.

W jakich przypadków możliwa jest eksmisja lokatora?

Najczęstszymi przypadkami, w których wynajmujący decyduje się na przeprowadzenie eksmisji najemcy są:

  1. najemca nie płaci czynszu za używanie lokalu za 3 pełne okresy;
  2. najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  3. małżonek, rozwiedziony małżonek lub inny współlokator tego samego lokalu swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie;
  4. najemca używa lokalu, pomimo zakończenia umowy najmu.

Jak pozbyć się niechcianego lokatora z mieszkania?

Jeśli pomiędzy właścicielem mieszkania a lokatorem stosunek najmu ustał (czy to przez wypowiedzenie umowy w związku z zalegającym czynszem/ innymi naruszeniami, czy też termin, na który umowa została zawarta już minął), jedyną możliwością „usunięcia” najemcy z mieszkania jest przeprowadzenie eksmisji.

Jak przeprowadzić eksmisję najemcy?

W celu przeprowadzenia eksmisji pierwszym krokiem będzie skierowanie sprawy do Sądu. Aby wszcząć postępowanie sądowe, należy przygotować pozew, w którym wynajmujący wniesie żądanie o opróżnienie i opuszczenie przez najemcę lokalu mieszkalnego.

Właściwym w tej sprawie będzie sąd rejonowy miejsca zamieszkania pozwanego lub też sąd miejsca wykonania umowy, na podstawie której przysługuje prawo do lokalu.

W postępowaniu Sąd bada z urzędu, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego i w orzeczeniu kończącym postępowanie orzeka, czy prawo to eksmitowanemu przysługuje czy nie.

Czy w każdym przypadku Sąd orzeka o uprawnieniu eksmitowanego do zawarcia umowy najmu socjalnego?

Sąd nie orzeka w przedmiocie uprawnienia eksmitowanego do zawarcia umowy najmu socjalnego w sytuacjach, gdy powodem nakazu opróżnienia lokalu jest:

Wyjątkowo Sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Komu przysługuje prawo do lokalu (najmu) socjalnego?

Sąd, badając, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez lokatorów z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Sąd obligatoryjnie orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
  3. obłożnie chorego,
  4. emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Co w przypadku, gdy Sąd orzeknie, że lokatorowi przysługuje lokal (najem) socjalny?

Sąd, orzekając w wyroku eksmisyjnym o prawie określonej osoby do najmu socjalnego, nakłada na gminę obowiązek złożenia tej osobie oferty zawarcia umowy najmu socjalnego. Jednocześnie sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Co, jeśli gmina nie będzie w stanie zapewnić lokalu socjalnego tuż po uprawomocnieniu się wyroku?

Jeśli gmina nie posiada wolnego lokalu socjalnego i złożenie oferty na najem socjalny przedłuża się, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 k.c. Jeśli gmina nie uczestniczyła w postępowaniu sądowym najlepszym rozwiązaniem jest pisemne poinformowanie gminy o wydanym wyroku oraz wezwanie jej do zapewnienia lokalu socjalnego uprawnionym osobom. Jeśli gmina nie dostarczy lokalu, można ubiegać się o wypłatę stosownego odszkodowania, które odpowiada wysokości czynszu równego cenom rynkowym.

„W sprawie odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, jakie strona mogłaby uzyskać, gdyby wynajmowała lokale na wolnym rynku w ramach odpowiedzialności na podstawie art. 417 KC obowiązuje zasada pełnego odszkodowania, co oznacza, że naprawienie szkody obejmuje nie tylko straty, które poszkodowany poniósł, ale także korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono ( art. 361 § 2 KC). Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów w związku z art. 417 KC obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Przepisem szczególnym i mającym pierwszoplanowe znaczenie dla ustalenia odszkodowania w związku z niedostarczeniem przez gminę lokali socjalnych jest art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który wskazuje wprost, iż odszkodowanie należy ustalić w odniesieniu do wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 8 marca 2017 r., sygn. I ACa 1358/16)

Jakie czynności należy podjąć, jeśli lokatorowi nie zostało przyznane uprawnienie do lokalu (najmu) socjalnego lub gdy gmina zapewniła już taki lokal?

Orzeczenie o opróżnieniu lokalu, w którym nie zostało przyznane eksmitowanemu uprawnienie do najmu socjalnego, podlega wykonaniu po uprawomocnieniu się i nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności, która zostaje nadana na wniosek właściciela lokalu.

Jeśli w wyroku przyznano eksmitowanemu prawo do najmu socjalnego, sąd nada prawomocnemu orzeczeniu klauzulę wykonalności dopiero po udowodnieniu przez właściciela lokalu, że gmina złożyła eksmitowanemu ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeśli oferta jest skuteczna, to następuje nadanie klauzuli wykonalności orzeczeniu o eksmisji.

Posiadając prawomocny wyrok sądu zaopatrzony w klauzulę wykonalności, należy skierować sprawę do komornika sądowego.

W jaki sposób komornik dokonuje eksmisji?

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych lokatora, który nie ma uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie najemcę do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje mu tytuł prawny i w którym może on zamieszkać.

Jeżeli lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

UWAGA! Jeżeli wierzyciel sam wskaże tymczasowe pomieszczenie, służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności.

Jeżeli najemcy nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu

Jeżeli egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności i zawiadomi sąd opiekuńczy. Dalsze czynności komornik podejmie stosownie do orzeczenia sądu opiekuńczego, określającego miejsce pobytu osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych

UWAGA! Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Czy można wszcząć postępowanie sądowe o eksmisję w okresie od 1 listopada do 31 marca?

Zarówno wszczęcie postępowania sądowego, jak i egzekucyjnego jest możliwe w okresie ochronnym. Samo postępowanie sądowe może potrwać kilka miesięcy, a więc korzystne jest dla właściciela jak najszybsze rozpoczęcie procedury eksmisyjnej. Zakaz dokonywania eksmisji w okresie zimowym dotyczy wyłącznie komornika, który musi wstrzymać się z dokonaniem eksmisji od 01 listopada do 31 marca, ale tylko wtedy, jeśli lokatorowi nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

WYJĄTEK! Powyższego zakazu nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest:

  1. stosowanie przemocy w rodzinie;
  2. wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu;
  3. niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku;
  4. zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Czy nadal obowiązuje zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych w związku z COVID-19?

Z powodu pandemii koronawirusa wprowadzono przepis wstrzymujący wykonywanie wyroków eksmisyjnych. Zgodnie z art. 15zzu KoronawirusU, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Przepis ten został jednak uchylony i zakaz ten nie obowiązuje od dnia 15 kwietnia 2022 r.

Na jakich zasadach odbywa się eksmisja uchodźców z Ukrainy?

Procedura eksmisyjna odbywa się w analogiczny sposób, który opisano wyżej – zarówno w odniesieniu do uchodźców z Ukrainy, jak również innych cudzoziemców przebywających w Polsce.

Kancelaria zajmuje się sprawami związanymi z eksmisją, w tym przygotowywaniem pozwu o eksmisję, wniosku o zobowiązanie osoby stosującej przemoc w rodzinie do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia lub zakazanie zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia, pozwu o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia, pozwu o nakazanie sprzedaży mieszkania w drodze licytacji, wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wniosku o wszczęcie egzekucji zobowiązania zawartego w akcie notarialnym w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 k.p.c.

JEŚLI POTRZEBUJESZ POMOCY LUB CHCESZ UZYSKAĆ WIĘCEJ INFORMACJI, ZAPRASZAM DO KONTAKTU Z KANCELARIĄ->KLIK