Jako właściciele lokalu, czy to mieszkalnego, czy użytkowego możemy stać się członkami Wspólnoty Mieszkaniowej. Właściciele lokalu mają prawo do zaskarżenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. W artykule opiszemy, na jakiej podstawie i w jaki sposób jest możliwe uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej.
Przesłanki zaskarżenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej w ustawowo określonych przypadkach:
- niezgodność uchwały z przepisami prawa (sprzeczność z przepisami ustawy i innymi powszechnie obowiązującymi przepisami prawa)
- niezgodność uchwały z umową właścicielką lokali
- uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną
- uchwała narusza interesy właściciela (uchwała jest dla właściciela krzywdząca, niekorzystna i narusza jego prawa)
W jaki sposób zaskarżyć uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej tylko w drodze złożenia pozwu do sądu. W pozwie właściciel lokalu może żądać uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. Tylko właściciel lokalu będący członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej może zaskarżyć uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej.
Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej?
Termin na zaskarżenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej wynosi 6 tygodni. Termin ten liczony jest w różny sposób, w zależności od tego, w jaki sposób została podjęta uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej. Po upływie tego terminu, prawo do zaskarżenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej wygasa. W przypadku złożenia pozwu do sądu po upływie tego terminu, pozew będzie podlegać oddaleniu przez sąd.
Jeżeli uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej została podjęta na zebraniu ogółu właścicieli lokali – termin 6 tygodni jest liczony od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli
Jeśli uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów – termin 6 tygodni jest liczony od dnia powiadomienia właściciela skarżącego uchwałę o treści uchwały. Termin ten jest indywidualnie ustalany dla każdego skarżącego.
Jeżeli uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej została podjęta w trybie mieszanym (tj. częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów w drodze głosowania internetowego), to przyjmuje się, że w takim wypadku znajdują zastosowanie zasady właściwe dla ustalania początku biegu terminu zaskarżania uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin ten będzie liczony od dnia powiadomienia właściciela skarżącego uchwałę o treści uchwały.
Do jakiego sądu składa się pozew o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej?
Pozew o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej składa się do Sądu Okręgowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wspólnej.
Ile kosztuje sprawa o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej?
Opłata sądowa od pozwu o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej wynosi 200,00 złotych. Jeżeli w pozwie zaskarżamy kilka uchwał, to należy zapłacić opłatę sądową od każdej uchwały.
Czy można uchylić uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej ustalające równe obciążenie wszystkich właścicieli lokali kosztami utrzymania garażu?
Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej mogą ustalać równe obciążenie wszystkich właścicieli lokali kosztami utrzymania i eksploatacji garażu, mimo że nie wszyscy właściciele lokali mają prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej znajdujących się w garażu. Taka uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej w konkretnych okolicznościach sprawy może dawać podstawy do zaskarżenia do sądu ze względu na naruszenie umowy współwłaścicieli o podziale nieruchomości wspólnej, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interesy właściciela, który nie korzysta z miejsc postojowych i komórek lokatorskich.
Bardzo często w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokalu zawieranych między nabywcami lokali a deweloperem znajdują się postanowienia regulujące podział nieruchomości wspólnej do korzystania, na mocy których nabywcom lokali przyznawane jest prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej, z wyłączeniem innych właścicieli lokali.
W orzeczeniu Sądu Najwyższego został wyrażony pogląd, że w przypadku podziału nieruchomości do korzystania w sposób polegający na przyznaniu miejsc postojowych w garażu na rzecz tylko części współwłaścicieli, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej dotyczące garażu powinny obciążać osoby uprawnione do miejsc parkingowych, a nie całą wspólnotę mieszkaniową. Innymi słowy osoby, które nie mają przydzielonego miejsca postojowego w garażu, nie powinny być z tego tytułu obciążane (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.09.2015 r., III CSK 446/14, Legalis).
Kancelaria zajmuje się sprawami dotyczącymi uchylenia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej i reprezentacją przed Sądem. Jeżeli potrzebujesz pomocy w sprawie zaskarżenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, zapraszam do kontaktu.