Zlecając roboty budowlane określonemu wykonawcy, często zdarza się, że poszczególne prace są realizowane przez inną firmę, która działa na zlecenie wykonawcy. Wydawać by się mogło, że skoro nasz wykonawca korzysta z pomocy osób trzecich, to nas nie interesuje w jaki sposób będą się oni rozliczać, skoro całe wynagrodzenie za budowę domu wypłacamy bezpośrednio wykonawcy. Niemniej jednak przepisy prawa przewidują w tym zakresie inne rozwiązanie. Nawet pomimo tego, że zapłacimy całą kwotę wykonawcy, w dalszym ciągu będziemy zobowiązani do zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy.
Kiedy inwestor musi zapłacić podwykonawcy?
W przypadku, gdy podwykonawca nie będzie mógł odzyskać od głównego wykonawcy wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane, wówczas może on żądać zaspokojenia swoich roszczeń również od inwestora. Muszą jednak zostać spełnione pewne warunki.
Inwestor będzie zobowiązany do wypłaty wynagrodzenia podwykonawcy w przypadku, gdy szczegółowy przedmiot wykonanych przez niego robót budowlanych został wcześniej mu zgłoszony, a inwestor nie zgłosił co do nich sprzeciwu w terminie 30 dni.
Wierzytelność podwykonawcy w stosunku do wykonawcy musi już istnieć i być wymagalna. Oznacza to, że jeżeli pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą istnieje spór, co do istnienia wierzytelności, nie ma możliwości orzekania o roszczeniu podwykonawcy wobec inwestora.
Czy zawsze należy zgłosić podwykonawcę inwestorowi?
Gdy inwestor i wykonawca określili w umowie (konieczna forma pisemna) szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę – wówczas nie jest wymagane dodatkowe zgłoszenie. Uznaje się, że zgłoszenie zostało dokonane w zawartej umowie.
UWAGA! Jeśli w trakcie budowy zakres prac wykonywanych przez podwykonawcę zostanie zmieniony, wtedy zachodzi potrzeba dodatkowego zgłoszenia prac, których nie określono w umowie.
Kto powinien zgłosić podwykonawcę inwestorowi?
Zgłoszenie może zostać dokonane zarówno przez wykonawcę, jak również samego podwykonawcę. Ważne jest, aby nastąpiło ono przed przystąpieniem przez podwykonawcę do robót będących przedmiotem zgłoszenia.
Co, jeśli podwykonawca nie zostanie zgłoszony?
Zarówno niezgłoszenie podwykonawcy w ogóle, jak również zgłoszenie go po terminie nie wywoła skutku w postaci powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora.
Inwestor zapłacił całe wynagrodzenie wykonawcy, czy w dalszym ciągu musi spłacić podwykonawcę?
Odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawców wynika z ustawy i ma charakter gwarancyjny. Inwestor nie może zatem zwolnić się od odpowiedzialności wobec podwykonawcy. Inwestor zobowiązany jest zapłacić podwykonawcom należne wynagrodzenie także wtedy, gdy już zapłacił całe wynagrodzenie wykonawcy. Może więc zdarzyć się sytuacja, w której inwestor będzie musiał zapłacić za te same prace dwa razy.
Czy inwestor może odzyskać od wykonawcy pieniądze, które zapłacił podwykonawcy?
Co do zasady inwestorowi przysługuje w stosunku do wykonawcy roszczenie regresowe, na podstawie którego może żądać zwrotu wypłaconego podwykonawcy wynagrodzenia. Niemniej jednak w judyktaturze istnieją różne stanowiska, co do podstawy prawnej tego roszczenia oraz zasad ich wzajemnych rozliczeń.
Dlatego też, w celu uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości w tym zakresie, najrozsądniejszym rozwiązaniem jest uregulowanie przez inwestora i wykonawcę kwestii wzajemnych rozliczeń roszczenia regresowego w umowie o roboty budowlane.
Czy można zapłacić wynagrodzenie bezpośrednio podwykonawcy?
W przypadku, gdy inwestor nie zapłacił jeszcze całego wynagrodzenia wykonawcy, a podwykonawca żąda od niego zapłaty, może on wstrzymać się z wypłatą wynagrodzenia wykonawcy. W tym celu inwestor powinien jednak dokonać formalnego potrącenia wierzytelności. W celu dokonania potrącenia roszczenie musi być już wymagalne, a to oznacza, że podwykonawca powinien zostać spłacony. Następnie warunkiem koniecznym jest przesłanie wykonawcy oświadczenia o potrąceniu wierzytelności. Oświadczenie to wywołuje skutek potrącenia w momencie doręczenia oświadczenia wykonawcy.
Podsumowując, jakkolwiek całkowitej odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawcy nie można wyłączyć, tak na pewno można zabezpieczyć jego interesy umieszczając odpowiednie zapisy w zawartej z wykonawcą umowie, które w znaczny sposób mogą ograniczyć to ryzyko. Jest to więc bardzo ważne, aby już na etapie podpisywania umowy uregulować swoją odpowiedzialność za rozliczenia z podwykonawcą.
Kancelaria reprezentuje zarówno wykonawców, podwykonawców w sprawach związanych z dochodzeniem roszczeń od wykonawcy lub/i inwestora, jak również inwestorów w sporze z wykonawcą i podwykonawcą. Kancelaria przygotowuje oraz analizuje umowy o roboty budowlane, uczestniczy w polubownym rozwiązaniu sporu pomiędzy inwestorem, wykonawcą i podwykonawcą, bierze udział w negocjacjach, sporządza oświadczenie o potrąceniu wierzytelności oraz inne niezbędne dokumenty. Ponadto Kancelaria przygotowuje pozew o zapłatę, zarówno przeciwko inwestorowi, jak również wykonawcy (roszczenie regresowe), reprezentuje klienta w postępowaniu sądowym oraz postępowaniu egzekucyjnym. Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach związanych z prawem budowlanym zapraszam do kontaktu.